Ce se intampla cu preturile imobiliarelor dupa Coronavirus?
  • 20.04.2020

in acest articol voi incerca sa tratez doar subiectul imobiliarelor, desi acesta este strans legat de evolutia globala a pandemiei si a economiei.

Cum era inainte de Corona?

Totul crestea, guvernele lumii aruncau cu bani in stanga si cele de dreapta economiseau. Overvall, era bine. 

Piata imobiliara crestea si ea odata cu economia. 

Iar se vindea tot la orice pret, sentiment pe care l-am avut doar in 2007. Atunci vizionai un imobil, erai de acord sa platesti fix pretul din ziar, dar proprietarul mai astepta cateva zile ... poate primea o oferta mai buna.

Exista viata dupa pandemia Coronavirus?

Avand in vedere timpul petrecut in izolare, la un moment ai impresia ca nu exista. Ca totul s-a terminat brusc si este incredibil ca ni s-a intamplat chiar noua asa ceva.

Moralul populatiei joaca un rol important in evolutia viitoare a economiei globale si a tarii noastre. Astazi moralul populatiei este la pamant. Totusi, in ultimele zile vedem luminita de la capatul tunelului: parte din tarile lumii a inceput sa ridice treptat restrictiile. Deci este clar ca vom iesi din casa la un moment dat.

Dupa aceasta inchidere totala a economiei, masurile guvernelor lumii (inclusiv ale guvernului Romaniei) joaca un rol important atat din punct de vedere practic (masuri de stimulare economica) cat si din punct de vedere al perceptiei populatiei.

Desi aceasta criza sanitara nu are precedent in istorie, experienta crizelor economice si sociale prin care am trecut ne-a invatat ca dupa DOWN exista intotdeauna UP. 

Deci DA, va exista viata dupa Corona, cu suisuri si coborasuri.

Meritocratie

Ca orice domeniu din Romania, si in imobiliare meritocratia este rar intalnita.

Inainte de Corona, dezvoltatorii imobiliari erau pe toate drumurile, la orice cafenea auzeai o persoana de la o masa alaturata care discuta despre imobiliare, stateai la coada pentru a viziona un apartament amarat. Si cand spun "amarat" ma refer la toate aberatiile urbanistice visate de un ageamiu ajuns "dezvoltator imobiliar" si aprobate de functionari corupti sau pur si simplu prosti. Ma refer la reaua credinta si la lacomia asa zisilor "dezvoltatori". Ma refer la orice profit mai mare de 15%, iar in majoritatea cazurilor profiturile erau mult mai mari.

Ce va urma va cerne piata imobiliara, sper eu. Acelasi lucru l-am sperat si in 2007, dar nu s-a intamplat. Dupa trecerea crizei precedente, cumparatorii au devenit la fel de nesabuiti si vanzatorii la fel de lacomi.

Educatia ambelor parti este absolut obligatorie.

Digitalizare

Izolarea ne-a obligat sa folosim internetul mai mult. Acest canal de promovare va concentra investitii din partea tuturor jucatorilor din economie. Din pacate, nu sunt de acord cu Moise Guran (vezi articol aici) ca aceasta modalitate de promovare este mai ieftina. Cel putin pentru IMM-uri. Nu este suficient sa iti cumperi un domeniu si gata, esti online. 

Domeniul este locul de parcare, iar ce pui pe el: trotineta, dacia, mercedes, este investitia.

Investitia intr-un site care sa vanda poate sa fie mult mai mare decat in orice alt canal de vanzare, doar ca aici depinzi de algoritmii google, facebook, etc pentru indexare / rankare. Pentru promovare banii se duc tot la Google, Facebook, etc. Stiti cat si unde platesc aceste companii taxe? Sa imi spuneti si mie cand aflati.

Deci este ok, dar nu este mai ieftin.

Revenind la imobiliare, digitalizarea va filtra din impostorii domeniului imobiliar. Cea pe bune: poze reale, tururi virtuale, informatii corecte. 

Am fost primul care a implementat in piata imobiliara tururile virtuale ca pachet standard oferit agentiilor si dezvoltatorilor imobiliari, dar acest lucru presupune costuri. Concluzia mea este: cat timp se vinde, nu se investeste nimic. 

Practic, perioadele grele ale vanzatorilor ii obliga pe acestia sa evolueze. Deci este bine.

Desi am facut nenumarate sedinte de brainstorming, nu am gasit inca solutia de a "adauga proprietatea in cos". Din cauza legislatiei actuale.

Reglementare

Este nevoie de profesionalizarea domeniului de activitate pentru a proteja atat cumparatorii cat si vanzatorii: agenti imobiliari si dezvoltatori imobiliari. 

Din pacate, nu vad niciun partid din Romania capabil sa emita legi coerente (bune) pentru reglementarea domeniului din cauza: 1) lipsa de interes; 2) sunt partinitori; 3) nu au experienta necesara si mai rau este ca ei cred ca o au.

Cand incepe DOWN?

Incepand cu anul 2018 am inceput sa primesc intrebarea "pana unde se duce piata imobiliara?", "cand vine criza?". Era clar ca evolutia nu era sanatoasa, desi pretul pietei este cel la care vanzatorul este dispus sa vanda si cumparatorul este dispus sa il plateasca. 

Desi nu era nimic normal in evolutia pietei imobiliare, nu vedeam triggeri externi sau interni care sa aduca binemeritata corectie  a pietei imobiliare. Si uite ca a venit de unde nimeni nu se astepta. 

Astazi, in pandemie, piata imobiliara este in hibernare. Nu a scazut nimic. Nici nu a avut cum, suntem blocati toti, inchisi in case.

Parerea mea este ca dupa izolare piata imobiliara va porni cu frana de mana trasa. Probabil ca 90% din piata imobiliara are preturi mai mari decat merita astazi. Deci down pentru 90% din piata va incepe exact in prima secunda cand se termina izolarea. Dar prevad un altfel de down, nu treptat. Scaderea va fi la fel de abrupta ca intrarea noastra in izolare. Practic va fi un blocaj de aprox. 6 luni in care cumparatorii nu vor cumpara si vanzatorii nu vor vinde. Dupa aceasta perioada, corectia necesara incheierii unei tranzactii va fi de 10-15% din pretul cerut astazi. 

In anul 2021, mersul economiei globale ar trebui sa calmeze piata imobiliara, sa o pastreze pe un trend usor descendent (10% pe intregul an) si mai ales ar trebui sa ne curete piata imobiliara de impostori. Aceasta curatare a „jucatorilor” nu poate avea loc fara o legislatie stricta, impartiala si simpla. Fara reglementare vom ajunge in aceeasi situatie la urmatorul ciclu economic.

Aceasta corectie era necesara cu sau fara Coronavirus. Deci aceasta pandemie este numai trigger-ul acestei situatii absolut necesare, dupa cum am aratat mai sus.

S-ar putea sa existe si exceptii de la aceasta corectie: casele. Dupa aceasta perioada de izolare in apartament, cererea pentru case cu gradina va creste.

Cine cumpara casele

Locuintele se cumpara de catre oameni normali care muncesc pentru sumele respective. Mare parte din ei acceseaza credite ipotecare pentru 30 de ani, o viata intreaga. Deci evolutia superficiala a pietei imobiliare inainte de Corona era periculoasa. Ma bucur ca s-a oprit. 

Media

Media pentru rating are tendinta de accelera un trend: ascendent sau descendent. Sau mai rau, cum este cazul presei din Romania, este aservita unui grup de interese.

Si daca este bine intentionata, mare parte din oamenii care lucreaza in media sunt ca si voi: nu le stiu pe toate. Diferenta este ca ei trebuie sa livreze stirea in cateva ore si aici se fac compromisuri majore. Livrezi orice ca sa bifezi activitatea pe ziua respectiva. 

In multe cazuri in media se stabileste concluzia si dupa se aduc argumente astfel incat sa demonstreze concluzia. Si aici sunt foarte multe exemple, practic nu am vrut sa scriu nimic ca sa nu dezavantajez vreun manipulator.

Va recomand sa va luati informatiile din surse credibile si sa le verificati inainte de a le digera.

Cel mai bine ar fi sa va uitati pe Netflix sau sa cititi o carte in aceasta perioada. 

Cand incepe UP?

Imediat ce economia globala isi revine dupa acest traumatism. Eu sper sa reglam toate derapajele trecutului in aceasta perioada si sa crestem sanatos data viitoare. Nu mai devreme de 2022.

Autor: Robert Sirbu